隨著大眾休閑度假時代的來臨以及散客比的增加，特色小鎮(zhèn)形成了兩種形式“設(shè)卡收費”和“放水養(yǎng)魚”兩類。設(shè)卡收費，即傳統(tǒng)的大門票模式，游客多為一日游的團隊客，特色小鎮(zhèn)的經(jīng)營收入主要依賴門票消費，內(nèi)部商業(yè)主要是小而散的零售購物和中低檔的餐飲這種“拉練式”、“趕鴨式”的特色小鎮(zhèn)游方式勢必會被逐漸淘汰，另一種是目前較為流行的“大開放、小封閉”開發(fā)模式，以散客接待為主，主要通過特色小鎮(zhèn)內(nèi)部豐富的旅游商業(yè)來提升客單價，繼而沉淀旅游消費，因為沒有門票作為“保底收入”，該類經(jīng)營形態(tài)會對旅游商業(yè)業(yè)態(tài)布局和配置的合理性提出更高的要求。本文主要講述特色小鎮(zhèn)旅游商業(yè)開發(fā)的四大要點，放大商業(yè)價值。

一、理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，開發(fā)因地制宜

　　從資本運營的角度來看，特色小鎮(zhèn)旅游開發(fā)項目最大的特點就是涉及的資產(chǎn)類型多樣，產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜，投資帶來的經(jīng)濟溢出效益高，投資收益不容易控制;同時，由于產(chǎn)權(quán)不清，旅游資源、旅游資產(chǎn)的流動性差，資源的質(zhì)量難以提高，資產(chǎn)的融資能力也得不到充分釋放，進而阻礙特色小鎮(zhèn)旅游的開發(fā)進程。因此，在特色小鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)過程中，首先理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，調(diào)整旅游開發(fā)收益的分配方式，以更好保護各類資源、保障旅游商業(yè)價值，成為特色小鎮(zhèn)旅游開發(fā)的重中之重。

　　以烏鎮(zhèn)西柵和同里特色小鎮(zhèn)為例，烏鎮(zhèn)西柵采用了整體規(guī)劃開發(fā)的模式，買斷了景區(qū)內(nèi)所有原有住房產(chǎn)權(quán)，將原住居民安置在特色小鎮(zhèn)外圍，景區(qū)內(nèi)原有住房全部作為商業(yè)開發(fā)，所有房屋經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一審批，整體管控;同時吸納原住民作為公司工作人員，讓其返回景區(qū)內(nèi)從事經(jīng)營餐飲、住宿、店鋪，既保證了業(yè)態(tài)的合理規(guī)模和有序布局，同時也調(diào)動了原住民的積極性;同里特色小鎮(zhèn)則由于產(chǎn)權(quán)關(guān)系復雜、原住民與開發(fā)商之間的關(guān)系難以調(diào)和等原因，面臨著業(yè)態(tài)混亂、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重、品質(zhì)層次不齊、惡性競爭頻發(fā)、管理困難等問題，因而同里特色小鎮(zhèn)不得不在2013 年對特色小鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)重新進行統(tǒng)一規(guī)劃和梳理。

二、嚴控商業(yè)規(guī)模，明確盈利模式

　　從游客量與旅游商業(yè)的關(guān)系來看，一定量的游客能支撐的商業(yè)面積是有限的，所以在特色小鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)時也應控制開發(fā)的欲望，不能貪多求全。從國內(nèi)目前幾家成熟的案例看，休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模都不是非常大。如四川平樂特色小鎮(zhèn)，年接待游客量近400 萬人次，商業(yè)規(guī)模僅3 萬平方米;大理特色小鎮(zhèn)，年接待游客量近500 萬人次，建筑面積3 萬平方米，每條街道尺度約1000 米。我們發(fā)現(xiàn)，這些成功特色小鎮(zhèn)商業(yè)的規(guī)模都控制在3 萬平方米左右，且多位于主要城區(qū)的核心地段。同時，旅游者在一個商業(yè)節(jié)點所能逗留的時間和所能活動的范圍都是相對有限的，一般一條步行商業(yè)街的長度在300 米左右是非常經(jīng)濟的，而當長度超過500 米以后，在商業(yè)街的末端，多半出現(xiàn)蕭條的局面。

特色小鎮(zhèn)商業(yè)盈利模式：

　　(1)特色小鎮(zhèn)作為收門票的景區(qū)開發(fā)時，其產(chǎn)品吸引力為最重要的因子。產(chǎn)品的區(qū)域競爭力( 由旅游類型區(qū)域競爭力 *資源區(qū)域競爭力決定) 越強，盈利模式越傾向于門票主導的同時，租金也很顯著，即商業(yè)街成為輔助模式的可能性越大。

　　(2)特色小鎮(zhèn)作為開放式商業(yè)街開發(fā)時，商業(yè)的人氣聚集特性要求商業(yè)規(guī)模必須達到一定程度才能形成吸引。資源區(qū)域競爭力越強，盈利模式中存在小景點門票的可能性也越大，即“景區(qū)”作為輔助模式的可能性越大。

　　(3)特色小鎮(zhèn)作為度假區(qū)型開發(fā)時，區(qū)位、城市經(jīng)濟、城市旅游三個因子影響最大，依托經(jīng)濟發(fā)達城市的商務客群，觀光與度假并重，門票與經(jīng)營復合。

三、特色小鎮(zhèn)規(guī)劃商旅文一體化

　　特色小鎮(zhèn)商業(yè)開發(fā)應與文化、旅游積極融合，共同形成托舉特色小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)融合、旅游富民的支撐點。商業(yè)文化化，有助于形成更有地域標識的商業(yè)街區(qū)風貌。

　　商業(yè)旅游化，有助于營造更加有趣的商業(yè)街區(qū)氛圍。打造亦商亦旅的旅游商業(yè)。

四、層級化業(yè)態(tài)配比，大力引導居民參與

　　在特色小鎮(zhèn)旅游商業(yè)配置上，應形成“主力店——次主力店——本地商鋪”的層級體系，構(gòu)建豐富多元的商業(yè)休閑空間。確立以精致化文化休閑商業(yè)為核心、美食購物為補充的商業(yè)業(yè)態(tài)配比方式。

　　特色小鎮(zhèn)規(guī)劃應充分保留本地居民的商業(yè)空間，大力引導居民參與，調(diào)動居民的積極性。希望通過積極發(fā)動特色小鎮(zhèn)居民的參與，激發(fā)特色小鎮(zhèn)居民的主人翁意識，實現(xiàn)旅游富民。同時，也在項目初期充分營造熱鬧的旅游商業(yè)氛圍，避免新建特色小鎮(zhèn)商業(yè)招商困難的局面。